В Калининградской области местная жительница получила в аренду землю для строительства дома. Оформила все необходимые документы. А спустя два года выяснилось, что рядом с участком давно уже проложен газопровод и строиться там было нельзя. Тогда арендаторша захотела взыскать с муниципалитета кадастровую стоимость участка и уплаченные ею арендные платежи. Ведь это чиновники ошиблись, поставив землю на кадастровый учет. Но в местной администрации отказались вернуть деньги. И возник спор, который в итоге дошел до Верховного суда

В процессе спора выяснилось, что администрация района утвердила границы охранной зоны газопровода, проложенного к местной ТЭЦ. А на следующий год в этих границах поставили на кадастровый учет участок, который официально значился как пригодный для строительства дома. И эти самые сотки арендовала, заплатив 550 000 рублей, местная жительница. Спустя год муниципалитет внес в ЕГРН информацию о том, что на этом участке строить ничего нельзя, поскольку он соседствует газопроводом

К своему счастью, гражданка ничего построить на этом участке не успела - оформляла разрешения, согласования и кредиты. Чиновники предложили ей расторгнуть договор аренды, и она согласилась. Но - при условии, что ей вернут все, что она успела им заплатить. Администрация отказалась. Тогда гражданка пошла в суд. Спор первым заметил портал Право.ru.

Комплексная проверка участка до сделки - обязательное условие безопасности капиталов

В райсуде она объяснила, что чиновники по ошибке сформировали участок для строительства дома в охранной зоне и тем самым нарушили ее права, ведь она взяла землю чтобы построить дом, но оказалось, что это невозможно. В суде представитель администрации заявил, что гражданка была арендатором, а значит формально пользовалась землей (хотя на этом участке она ничего не построила и не посадила), а за аренду надо платить. Судья согласилась с такими доводами и отметила, что раз договор аренды продолжает действовать, то гражданка обязана вносить арендные платежи.

Неудачливая арендаторша обжаловала отказ. Но выводы первой инстанции поддержал областной суд, который указал, что истица не начала строительство, а значит, не потратила деньги. Когда администрация узнала об ограничениях, то сразу же сообщила ей об этом. Но гражданка отказалась расторгать договор и внесла арендную плату. Значит, администрация района ей ничего не должна. А вот гражданка - должна платить за аренду. Позже выводы коллег поддержала и кассация. А гражданка отправилась в Верховный суд.

ВС отметил, что муниципалитет поставил участок на кадастровый учет, хотя о газопроводе там знали еще за год до этого. При этом сведения о том, что на участке нельзя строить дом, в ЕГРН внесли только через три года. И местные суды не обратили на это внимания.

Также суд указал, что гражданка не может построить на участке дом, хотя это было оговорено в договоре аренды. А по статье 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления" и статье 1069 ГК - "Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами" - она имеет право на возмещение убытков. Кроме того она вправе взыскать с муниципалитета арендные платежи по статье 1102 ГК - "Обязанность возвратить неосновательное обогащение". ВС отменил решения апелляции и кассации и велел спор пересмотреть.

Определение Верховного суда РФ N 71-КГ22-5-КЗ

Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР".

- ВС много лет пытается урегулировать эту проблему. Но в корне ее решить может только законодатель. Он должен обязать владельцев газопроводов и других объектов, ограничивающих использование земли, вносить сведения в ЕГРН. Также этим должны заниматься уполномоченные органы, в том числе минэнерго.

Комплексная проверка участка до заключения сделки (покупки, аренды) - обязательное условие безопасности капиталовложений. Правовой режим любого участка базируется на двух критериях: категории земель и виде разрешенного использования (ВРИ), при этом для понимания реального строительного потенциала участка - выписки из ЕГРН недостаточно.

Важнейшим документом является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он раскрывает зону допустимого размещения зданий (пятно застройки), предельные параметры строительства - такие, как: максимальная этажность и высота объекта, предельный процент застройки, минимальные и максимальные размеры вновь образуемых участков, возможные архитектурные ограничения, а также красные линии, которые обозначают существующие или планируемые границы территорий общего пользования (дороги, инженерные коммуникации, проезды), строительство за пределами которых строго запрещено.

О том, что еще важно знать перед тем, как начинать строительство на арендованном участке, - читайте на сайте "Российской газеты".

Источник: Российская газета