Верховный суд объяснил, как решать споры о текущем (или капитальном) ремонте в арендованных зданиях.
«Лента» арендовала большое здание в Подмосковье. Арендодатель составил акт на 1584 недостатка и потребовал выполнить текущий ремонт за 14 дней. «Лента» не направила возражения в десятидневный срок, предусмотренный договором, после чего получила иск с крупной неустойкой (1% от стоимости работ в день) и требованием все-таки отремонтировать помещение.
О чем спорили стороны
Истец утверждал, что условия договора четкие: нет возражений в срок, значит, акт принят и все недостатки относятся к текущему ремонту, который обязан делать арендатор.
«Лента» возражала: многие недостатки вызваны нормальным износом здания, а это зона ответственности арендодателя. Кроме того, акт составили без предварительного уведомления за два дня, как требует договор, а неустойка явно несоразмерна.
Первая инстанция и кассация встали на сторону арендодателя, но апелляция назначила экспертизу и с ее помощью разобралась, какая часть от заявленных работ может быть покрыта текущим ремонтом.
Что решил ВС
ВС указал: условие договора о последствиях молчания не отменяет обязанность суда проверить характер недостатков. Нужно установить через экспертизу, что относится к текущему ремонту, которым должен заниматься арендатор, а что — к капитальному или нормальному износу, за который отвечает арендодатель.
Суд также обратил внимание, что первая инстанция не установила, уведомляли ли арендатора об осмотре за два дня до него, как требует договор, и реально ли устранить 1584 недостатка за две недели.
В итоге суд признал, что правильное решение приняла апелляция: к текущему ремонту относятся лишь работы примерно на треть от общей суммы иска, а основная причина проблем — нормальный износ. Кроме того, у арендатора будет четыре месяца на ремонт, а неустойка составит всего 5000 руб. в день.
Источник: Право.ру
