Вы здесь

Судебное признание недействительным договора купли-продажи - единственный вариант оспорить сделку с жильем, которая была заключена с нарушением закона и (или) прав и интересов сторон либо иных заинтересованных лиц.

Закон четко обозначает основания, которые могут быть положены в основу требования признать договор недействительным. Однако сам факт наличия основания не является бесспорным поводом принятия судом соответствующего решения. Именно поэтому признание недействительным договора купли-продажи рассматривается не как судебное подтверждение факта недействительности, а как гражданско-правовой спор.

Основания для признания договора недействительным.

Типичными основаниями по делам о признании недействительности договора купли-продажи жилых помещений служат:

несоответствие договора (формы, порядка заключения, оформления) требованиям закона (договор не содержит условия, позволяющие определить его предмет, цену, которые являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, договор не зарегистрирован в установленном порядке);

мнимость либо притворность сделки, то есть ее заключение без намерения создать юридические последствия либо для прикрытия иной сделки;

признанная в установленном порядке недееспособность или ограниченная дееспособность хотя бы одной из сторон сделки, имевшая место на момент ее заключения;

отсутствие хотя бы у одной из сторон сделки права на ее заключение (например, ситуации неоформленного в надлежащем порядке права, либо отсутствие у определенных покупателей права принимать в собственность имущество от определенных продавцов, отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью супругов при отсутствии  нотариального согласия второго супруга);

заключение договора с лицом, которое вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими и признано  судом недееспособным     в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

заключение сделок под влиянием заблуждения, обмана, угроз, стечения тяжелых жизненных, в том числе материально-финансовых, обстоятельств;

нарушение сделкой прав третьих лиц, например, несовершеннолетних.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора.

Внешне признание недействительным оспоримого договора купли-продажи недвижимости выглядит достаточно простым процессом. По мнению многих истцов, поскольку есть основание признать договор купли-продажи недействительным, справедливость и расположение суда должно следовать их интересам. Такой подход чреват отказом в удовлетворении иска.

Помимо наличия основания, признание недействительным договора купли-продажи жилого помещения в понимании закона потребует:

-   реальности этого основания (сторона сделки добровольно и осознанно приняла решение и осуществила отчуждение принадлежащего  ей имущества, заявив в последующем  о заблуждении относительно последствий или мотивов этой сделки).  Судом может быть признана сделка недействительной, если совершена под влиянием заблуждения, имеющего лишь существенное значение. По смыслу закона заблуждение относительно мотива сделки не имеет существенного значения; 

-     наличия основания на момент заключения сделки;

-     доказанности основания;

-     доказанности факта недобросовестности действий покупателя в момент сделки, то есть его осведомленности или наличия возможности знать о незаконном характере сделки;

-     заявление требований надлежащим истцом (стороной сделки, лицом, чьи права и интересы были нарушены);

-     подача иска без нарушения срока исковой давности:

в соответствии со ст.ст. 152, 196, п. 1 ст. 181 и абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 35-ФЗ  «О противодействии терроризму»

Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных                п. 1 ст. 181 и абзацем 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ, является день нарушения права.

Таким образом, п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает абсолютный пресекательный срок исковой давности, равный десяти годам, начинающий течь со дня нарушения права. Начало течения указанного срока связано не моментом осведомления лица о нарушении права, как это имеет место во всех иных случаях, а моментом нарушения права.

-         правильно выбранной позиции защиты права при формулировании предмета иска (признание недействительным договора купли-продажи не тождественно с требованием о расторжении договора или признании его ничтожным).

        Так,  норма ст. 12 ГК РФ часто применяется судами в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с  неверным выбором способа защиты нарушенного права, что влечет существенные правовые риски, которые могут привести к не менее существенным материальным и организационным потерям.

        Данная проблема усугубляется еще и тем, что некоторые виды исков формируются самостоятельно, судебной практикой, поскольку непосредственно (то есть прямо и недвусмысленно) законом они не определены. Например, это иски о признании недействительным сделок, по которым зарегистрировано право собственности, а также о признании этого права отсутствующим.

Разграничение между широко известными видами исков также далеко не всегда проводится последовательно и единообразно даже на уровне высших судебных инстанций.

Например, соотношение иска об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикация, ст. 301 ГК РФ) и иска о применении последствий недействительной сделки (реституция, ст. 167 ГК РФ).

Конституционный Суд РФ в резолютивной части Постановления от 21.04.2003 № 6-П прямо указал, что последствия недействительной сделки не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. То есть в случае изъятия имущества из чужого незаконного владения реституция не применяется.

Вместе с тем, Президиум ВАС РФ дал иное разъяснение. Если лицо, передавшее имущество во исполнение недействительной сделки, обратится с требованием о его возврате из чужого незаконного владения другой стороны сделки на основании ст. 301 ГК РФ, суд откажет в удовлетворении иска, поскольку в этом случае применяются нормы о последствиях недействительных сделок.

Данные разъяснения не согласуются между собой, поэтому неизбежны ошибки в выборе способа защиты, особенно если оба приведенных механизма (реституция и виндикация) направлены на достижение одной цели – возврат имущества.

Поэтому истцы и ответчики (последние при предъявлении встречного иска) находятся в сложной ситуации.

В связи с этим целесообразно обратить внимание на следующий документ – совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Для данной ситуации в нем наиболее важен п. 3.

Данный пункт устанавливает следующее.

1. Если на стадии принятия иска суд пришел к выводу, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

2. Суд должен определить на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права должны применяться при разрешении спора.

3. Принимая решение, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

4. Ссылка истца в исковом заявлении на неприменимые, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Последнее разъяснение представляется особенно важным, поскольку оно нацелено на возрастание роли суда в судебном процессе и, в частности, подтверждает право суда на квалификацию отношений сторон, отличную от изложенной истцом в исковом заявлении. Также нельзя не отметить, что в судебной практике данное разъяснение применяется не только в отношении споров по поводу вещных прав, но и к иным видам споров, в частности обязательственным.

Отсутствие или нарушение вышеперечисленных условий – типичные основания, приводимые ответчиком или его адвокатом в поддержку своей позиции, поэтому чтобы признание недействительным оспоримого договора купли-продажи жилой недвижимости не обернулось судебным отказом в удовлетворении требований, позиция истца должна быть безупречной во всех отношениях, чего добиться самостоятельно невозможно. Неслучайно подобного рода дела часто именуются «адвокатскими процессами», где очень многое зависит от опыта, профессионализма и умения юриста грамотно вести процесс. В случае необходимости получения полного анализа вашей ситуации, то лучше обратитесь к профессионалам в юридическую компанию Севастополя.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»

2017-11-23

Последние новости

Крайне важное для граждан решение приняла недавно Судебная коллегия по
В закон об актах гражданского состояния внесены две небольшие, но крайне
В закон об актах гражданского состояния внесены две небольшие, но крайне
Социальное пособие для малоимущих семей и малоимущих одиноко проживающих
Дорогие партнёры, клиенты, друзья! Сегодня мы хотим поздравить всех с

Отзывы о компании

Выражаю благодарность адвокату Алиеву и компании «Щит» в впоросе консультации в полном, доходчивом объеме и прекрасным обслуживании. Большое спасибо.
15.10.2017
Выражаю благодарность Алиеву Эмилю Эхтибаровичу за консультацию. Она была подробна и доходчива. Спасибо.
13.10.2017