С 1 июля 2026 года стартует целый пакет изменений, которые затронут многих владельцев загородной недвижимости. Я подобрала главные из них и объяснила простым языком, а также указала, какими законами это закреплено и какие есть подводные камни. 

1. Запрет на сделки с «голыми» участками

Теперь нельзя продать, подарить или обменять земельный участок, если на нём нет хотя бы одного зарегистрированного капитального объекта. Под капитальными понимаются дом, гараж, хозяйственная постройка с фундаментом — то, что прочно связано с землёй и не перенести без ущерба. 

Норма: это следствие принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости (в том числе закреплено в Федеральном законе от 31.07.2025 № 353-ФЗ). 

Пример: вы купили участок несколько лет назад, планировали построить дом, но так и не начали. Теперь продать его просто так не получится — Росреестр откажет в регистрации сделки. Выход: либо успеть совершить сделку до 1 июля, либо возвести и зарегистрировать капитальную постройку. Бытовка на колёсах или времянка из досок не подойдут. 

2. Запрет на раздел домов

Также вводится запрет на разделение жилых или садовых домов на отдельные объекты недвижимости. То есть нельзя юридически «нарезать» один большой дом на несколько самостоятельных частей и оформлять их как отдельные объекты. Цель — упорядочить использование земельных ресурсов. 

3. Новые полномочия Росреестра

Ведомство получит возможность в автоматическом режиме вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) границы сельскохозяйственных земель. Росреестр будет использовать данные из государственных информационных систем, картографические материалы и даже космическую съёмку. В первую очередь это коснётся земель, которые раньше находились в государственной или коллективной собственности (например, полей, пастбищ бывших колхозов). 

Плюс: учёт станет точнее, споров из-за границ будет меньше.  

Минус: если ваши фактические границы не совпадут с теми, что система определит автоматически, это может стать поводом для конфликта. Поэтому эксперты советуют до 1 июля запросить выписку из ЕГРН и сверить свои границы с официальными данными. 

4. Усиление контроля за использованием земли

Ужесточается контроль за тем, как владельцы используют свои участки. 

• Заброшенность. Если участок сильно зарос сорняками, захламлён мусором, владельца могут оштрафовать. Размер штрафа — от 1% до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тысяч рублей. 

• Борщевик. Обязанность бороться с борщевиком Сосновского (и другими инвазивными растениями, которые утвердит регион) сохраняется. Сначала надзорные органы выдадут предписание устранить нарушение. Если его проигнорировать — последует штраф (для граждан от 20 до 50 тысяч рублей). В исключительных случаях при систематическом игнорировании есть риск изъятия участка. 

• Пожарная безопасность. Владельцам нужно внимательнее относиться к разведению огня: делать это только в разрешённых местах. За нарушения тоже предусмотрены штрафы. 

• Участки у сельхозугодий. Если ваш участок граничит с сельскохозяйственными полями, любые строительные работы или иное использование земли теперь могут дополнительно проверять. Росреестр и местные власти получат право блокировать сделки, если не будет подтверждено, что застройка согласована и не нанесёт ущерба соседним полям (например, не перекроет доступ к воде). 

Правовые аспекты функционирования СНТ эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

Так, с 1 марта за ряд правонарушений сумма наказания привязана к кадастровой стоимости земельного участка.

Например, за неиспользование земельного участка по целевому назначению без уважительных причин в течение трех лет для граждан предусмотрен штраф в размере от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости, но не менее 20 тысяч рублей. В таком же размере он установлен за самовольный захват чужой территории, в том числе за смещение забора, только в этом случае минимальная сумма составляет пять тысяч рублей.

Кстати, земельные нарушения среди дачников наиболее распространены, говорит руководитель юридического департамента проекта "Мой гектар" Инна Демкина. Чаще всего граждане самовольно занимают земельные участки или используют их без надлежащих прав. По итогам прошлого года таких нарушений выявлено более 44 тысяч. На втором месте - использование участка не по целевому назначению - их зафиксировано 22 тысячи.

"Например, если участок предназначен для садоводства, а фактически используется под автосервис, то собственник сначала получит предписание, а при неустранении нарушения - штраф за нецелевое использование земельного участка", - поясняет начальник юридического отдела проектно-изыскательской компании "Артстройпроект", кадастровый инженер Игорь Мансуров.

Отдельный вид ответственности предусмотрен и за фактическое неиспользование земли, добавил эксперт. Так, штрафные санкции последуют, если вы приобрели садовый, огородный участок или участок под строительство, но не используете его по назначению в установленный законом срок.

В 2025 году выявлено 16 592 неиспользуемых земельных участка на площади 22,62 тысячи га, рассказали "РГ" в Росреестре. В ведомстве обратили внимание, что признаки неиспользования и сроки сегодня четко определены.

Например, в случае отсутствия на предназначенном для строительства земельном участке здания или сооружения в течение пяти и более лет первые решение о наличии нарушений будут приниматься после 1 марта 2033 года.

Для садовых участков действует, как правило, трехлетний срок освоения. Сегодня он исчисляется с 1 марта 2025 года для тех, кто приобрел участок ранее этой даты. То есть контролер сможет оценивать их участок по признакам неиспользования после 1 марта 2028 года, отмечает Мансуров. В числе таких признаков эксперт назвал захламление или загрязнение более 50% площади участка, зарастание более половины площади сорными растениями высотой более метра, деревьями и кустарниками, разрушенные здания.

В то же время, по его словам, важно разделять ответственность за неиспользование земельного участка и ответственность за мусор как самостоятельное нарушение.

"Если участок захламлен мусором, сухой травой, строительными отходами и прочими предметами, то собственника могут привлечь к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, правил обращения с отходами, санитарных требований или муниципальных правил благоустройства в любой момент", - говорит Мансуров.

Кстати, штраф за нарушение противопожарных норм дачники могут получать в том числе за сухую траву у бани, которая тоже считается горючим материалом, предупредила юрист Ольга Климова. Причем, по правилам противопожарной безопасности мангал должен располагаться не ближе пяти метров от строений, открытый костер - не менее чем в 15 метрах, а в отдельных регионах - до пятидесяти метров.

С 1 марта 2026 года появилась новая обязанность для собственников дачных участков, расположенных на землях сельхозназначения в лесополосе, подчеркнул ведущий юрисконсульт по судебной работе компании "Правокард" Евгений Данилов. По его словам, теперь они должны разрабатывать проект освоения леса для своего участка. Также с этого года эксплуатировать жилой дом можно только после его постановки на кадастровый учет. Нарушение этого требования влечет штраф от 1,5 до 2 тысяч рублей, говорит Данилов. А нарушение запрета содержания диких зверей на участке грозит штрафом от 1,5 тысяч рублей и конфискацией животного.

Наконец, с 1 марта 2026 года все владельцы земельных участков обязаны уничтожать борщевик Сосновского и другие опасные растения, например американский клен, золотарник и люпин. Их полный перечень устанавливается регионами, напомнил эксперт Попов. За невыполнение этой обязанности гражданам грозит штраф от 20 до 50 тысяч рублей.

И конечно, не стоит забывать о соблюдении закона о тишине, добавила эксперт Демкина. Так, в Московской области за нарушение тишины можно получить штраф до 4 тысяч рублей.

Гаврилов особо подчеркивает, что речь идет именно о сельхозземлях. На их территории СНТ встречаются, но их немного. Дачникам же надо изучать перечни сорных растений, которые утверждаются в регионах. Если борщевик Сосновского включен в региональный перечень, его придется убирать. За бездействие возможны меры ответственности по нормам о защите земель. В основном - штрафы.

Еще одно важное изменение, с которым дачники сталкиваются именно этим летом, связано с видами разрешенного использования участков.

В этом году, напомнил депутат, вступил в силу федеральный закон, который закрепил в Земельном кодексе РФ порядок установления и изменения видов разрешенного использования земель. Ранее внесенные данные сохраняются, массово менять сведения о земле, как и переписывать старые книжки садовода, владельцам участков не нужно, подчеркнул Гаврилов. При строительстве, продаже, разделе участка придется сверять сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), градостроительную зону и местные правила застройки.

Отдельно летом 2026 года начали применяться на практике правила по установлению признаков неиспользования садовых, огородных участков и участков в населенных пунктах.

Достаточно минимального набора мероприятий, которые подтверждают, что участок не простаивает, а используется или готовится к использованию. Проще говоря, достаточно залить фундамент. Претензии возможны, если больше половины земли захламлено отходами или предметами, которые не связаны с использованием участка. Еще один риск возникает, когда участок зарастает сорняками выше одного метра, деревьями или кустарниками, если они не относятся к озеленению.

Земля может быть признана неиспользуемой, если больше половины участка занимают отходы или предметы, которые никак не связаны с работами на ней

"Если выявлены признаки нарушения, сначала собственнику могут объявить предостережение и дать возможность привести участок в порядок. Если в течение полугода ничего не сделано, выдается предписание об устранении нарушения. Затем еще через полгода проводится проверка. Если нарушение сохраняется, материалы могут направить в уполномоченный орган, который уже вправе обращаться в суд", - отметил Гаврилов.

Он также уточнил, что с 1 сентября 2025 года действуют и поправки в закон о садоводстве и огородничестве. Этим летом они тоже актуальны для дачников, так как затрагивают сделки и споры внутри СНТ.

"В законе прямо названы хозяйственные постройки, среди них - бани, сараи, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы. Садовый участок нельзя отчуждать отдельно от расположенных на нем дома, гаража и хозяйственных построек. Делить жилой дом, садовый дом, гараж или хозяйственную постройку на самостоятельные части также нельзя", - подчеркнул депутат.

Источник: Российская газета, klerk.ru