Осуществление коммерческой деятельности в жилых домах или садовых домах собственников, на землях СНТ
I. Осуществление коммерческой деятельности.
Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Магазин, или иной объект осуществляющий предпринимательскую деятельность с целью получения доходов, может располагаться на земельном участке, предназначенном для коммерции. Поэтому собственнику необходимо:
1. Получить решение общего собрания СНТ по данному вопросу (в том случае если этого вида нет в основных видах).
2. Сделать размежевание земельного участка с определением площади под объект коммерческого использования.
- выйти из членов кооператива, организовать проектную документацию, публичные слушанья и заключения о соответствии тех регламентам.
3. Изменить вид разрешенного использования земельного участка, подходящего для размещения объекта коммерческого использования.
II. Размещение гостевых домов, гостиниц, хостелов на садовых земельных участках:
В соответствии с частью 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить
на нем здания и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных норм и правил, а также
требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный в том числе и для размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек
и гаражей.
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а именно: отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров.
Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ для строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством
в сфере садоводства и огородничества, получение разрешения
на строительство не требуется. Также законодателем не установлены требования к внутренним планировкам объектов недвижимости, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство.
В соответствии с Классификатором на земельных участках для ведения садоводства допускается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей.
Использование такого имущества для коммерческого отдыха, организации и проведения праздничных, досуговых мероприятий, временной сдачи для этих целей внаем с временным посуточным размещением посторонних лиц классификатором не предусмотрено.
Согласно абзацам 2, 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственники недвижимого имущества обязаны совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону
и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Исходя из вышеизложенного, эксплуатация объектов, никак не связанных с садоводством, на земельном участке, входящем в состав СНТ или СТ, прямо противоречит требованиям земельного законодательства. Нарушается так называемое «разрешенное использование земельного участка», что недопустимо, в соответствии с Земельным кодексом РФ, что подтверждается вступившим в законную силу решением Апелляционного определения Свердловского областного суда от 12.07.2022 по делу
N 33-10419/2022.
В случае обнаружения объекта, используемого в коммерческих целях, следует первоначально обратиться в правление СНТ:
-провести собрание членов СНТ, предупредить хозяина «проблемного» участка о недопустимости его деятельности, не предусмотренной уставом СНТ и ВРИ участка, а также попросить его привести участок в первоначальное состояние;
-провести фотофиксацию нарушения;
- написать письмо в Управление государственной регистрации права
и кадастра города Севастополя о данном нарушении с просьбой провести контрольно-надзорное мероприятие в части земельного контроля использования земли.
Стоит, обратить внимание, что наличие разрешения председателя СНТ
в данном случае ничтожно. Застройка садового участка должна подчиняться требованиям, установленным в Правилах землепользования и застройки. Если таким требованиям она не соответствует, значит, объект обладает признаками самовольной постройки и по решению суда может быть снесена.
Источник: Севгосстройнадзор
