Вы здесь

КАК В СЕВАСТОПОЛЕ ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ: СОВЕТЫ ЮРИСТА

Юристы ЮК «ЩИТ» дают советы читателям ruinformer.com по актуальным правовым вопросам. Сегодня мы поговорим о договоре аренды.

Большинство предпринимателей, открывая собственный бизнес или расширяя штат компании, сталкиваются с необходимостью выбора помещения для развития бизнеса. Офисное или торговое здание, безусловно, можно построить с нуля или купить, однако чаще всего юр. лица арендуют уже выстроенные помещения у собственников. Что собой представляет типовой договор аренды, на что следует обратить внимание при его составлении, и как его расторгнуть – на эти и другие вопросы отвечает данная статья.
Многие граждане путают понятия найма и аренды, часто взаимозаменяя их.
Однако наём и аренда – это не одно и то же. Договор аренды и договор найма составляются в разных случаях.
Первый регулируется главой 34 ГК РФ, второму посвящена глава 35 ГК РФ. Тип договора зависит от объекта сдачи (жилое или нежилое помещение) и от субъектного состава сторон (физическое или юридическое лицо снимает недвижимость).
Договор аренды применим, если за плату сдаётся любое нежилое помещение либо жилое, в случае если жилое помещение передается во временное пользование юридическому лицу. Сторонами в этом случае являются арендодатель и арендатор.
В том случае, если квартира сдаётся для временного проживания физическому лицу, заключается договор найма. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.
ВАЖНО. Сдавать в аренду (наем) помещение может только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное на это собственником.
Длительность. Договор аренды заключается на любой срок, прописанный в нём. В случае, если в документе не определена длительность договора, то он считается заключённым на неопределённый срок.
ВАЖНО. Договор аренды, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.
Порядок заключения договора аренды помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости. Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:
срок договора;
его цена;
дата и место заключения;
реквизиты сторон.
Обязательные положения и условия договора
Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.
Предмет договора. Обычно прописывается в первом пункте. Должны быть указаны не только индивидуальные характеристики объекта (адрес, площадь, назначение и др.), а также на каком основании арендодатель владеет арендуемой недвижимостью. Документы, подтверждающие право собственности могут быть довольно разнообразными – обычно свидетельство о праве собственности, но возможны варианты. Обязательно указывается номер и регистрационные данные документа.
Важно включить пункт, которым арендодатель подтверждает, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора.
Сроки и форма внесения арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору. Возможен пункт, который запрещает изменение платы в течение всего срока действия соглашения. Важен он, естественно, для нанимателя: это страхует его от повышения платы. Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон.
Права и обязанности каждой из его сторон. От правильности его заполнения во многом зависит будущая судьба арендных отношений. Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора. Порядок заключения договора аренды не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.
Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств. Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.
Расторжение. Каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив об этом за три месяца другую сторону (ст. 610 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора возможно в том случае, если арендатор существенно нарушает условия договора: не вносит своевременно арендную плату, использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние. Не проводит (если это прописано в договоре) косметических и капитальных ремонтов. Требование о досрочном расторжении договора одна сторона направляет другой. В случае отказа (после получении отказа) или неполучении ответа (не раньше, чем через месяц), сторона, направившая данное требование, имеет право обратиться в суд с таким требованием. И уже здесь придется доказывать, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды.

Необходимые документы

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако на практике для заключения договора аренды необходимы следующие документы:
для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
для юр. лиц – устав и учредительный договор;
нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
документы, которые подтверждают право распоряжения /владения/собственности арендованным имуществом;
банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).
Договор должен быть выгоден и собственнику квартиры, и арендатору, так же как любой другой гражданско-правовой договор должен защищать и регулировать интересы обеих сторон, подписывающих договор. Заключение договора на невыгодных для себя условиях бессмысленно.
Еще раз напомним, что каждый договор нужно составлять индивидуально, под себя. Споры межу сторонами возникают, в большинстве случаев, по вопросам которые оказались не предусмотренными в договоре. Поэтому все вопросы нужно оговорить в мельчайших деталях.
Если вы являетесь представителем интересов арендодателя или арендатора помещения и не знаете в деталях, какие юридические тонкости таит в себе договор аренды, при этом вы желаете сократить риски при его заключении до минимума, тогда вам следует обратиться за помощью в подходящую юридическую компанию Севастополя. Квалифицированные специалисты помогут вам составить договор и избежать возможных негативных последствий от его заключения.

Источник: ruinformer.com

Поделиться:

Последние новости

        Индексация пенсий, запрет «наливаек
        Жители смогут свободно выбирать
      Закон о краткосрочной аренде жилья, принятый
      Если в квартире банкрота кроме него живут еще
      Второй кассационный суд общей юрисдикции в

Отзывы о компании

Огромное вам спасибо за ответ
19.03.2024
Уважаемая Команда ЮК "ЩИТ" огромное спасибо вам за довольно таки полный для меня ответ. Я рекомендую всем своим знакомым обращаться именно к вам, как профессионалам. С уважением
18.03.2024