В задачи управляющей компании входит предоставление услуг по эксплуатации и ремонту многоквартирного дома, а также организационная деятельность в многоквартирных домах. Работа любой управляющей компании регламентируется, прежде всего, пакетом документов, которые, в свою очередь, должны соответствовать нормам действующего законодательства. Давайте же разберемся во всех тонкостях данного вопроса.
Итак, жильцы многоквартирного дома, при создании ТСЖ определяют управляющую компанию, с которой впоследствии будет заключен договор по предоставлению услуг. Договорные отношения в данном случае предусмотрены и регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Рекомендуем инициативной группе жильцов предварительно ознакомиться с учредительными документами самой компании, а также с ее уставом.
Итак, первый шаг для эффективного контроля работы управляющей компании – это заключенный между ТСЖ и УК договор.
Объектом договора выступают услуги по управлению многоквартирным домом, предлагаемые УК и принятые жильцами. В них должны быть отражены как общие тенденции жилищного кодекса, так и преимущества, которые обещает гражданам взаимодействие с компанией.
Необходимо максимально конкретизировать все виды услуг, предоставляемые УК, без возможности двоякого их толкования в последующем, в случае возникновения конфликтных ситуаций.
Предоставляемые УК услуги, можно разделить на два направления:
- услуги по эксплуатации и ремонту
- услуги по организации управления
При этом ремонтные работы, исходя из необходимости эксплуатации здания, делятся на текущие работы и капитальный ремонт. Необходимо, чтобы гарантия выполнения обеих видов ремонтных работ фигурировала в договоре. Если оба вида ремонта будут четко определены в договоре, то и контролировать их исполнение жильцам будет легче.
Важно понимать их различие:
- текущий ремонт направлен на сохранение имеющихся эксплуатационных характеристик здания, исключая возможность их ухудшения
- капитальный ремонт направлен на качественное изменение эксплуатационных характеристик в сторону их улучшения
Организационная деятельность УК заключается в следующем:
- контроль за своевременным и качественным предоставлением услуг соответствующих организаций по обеспеченности дома энергоресурсами (отоплением, электроэнергией, газом), водой, канализацией
- планирование и организация ремонтных работ (привлечение подрядчиков, расчет сметы)
- расчет и прием платежей за предоставляемые услуги
- рассмотрение обращений и жалоб жильцов
Специальным пунктом необходимо оговорить постановку имущества дома на баланс компании, которая обязана надлежащим образом содержать и сохранять общее имущество.
Договором также определяется установленная к оплате сумма (возможность ее повышения, корректировки и т.д.), а также иные условия оплаты и сроки, в течение которых она должна быть осуществлена.
Несколько слов о стоимости услуг, предоставляемых УК. Несомненно, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, который впоследствии и регулирует отношения между собственниками и самой компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по статье «содержание и текущий ремонт», должно происходить на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
При этом важно понимать, что цена по статье «техническое содержание и ремонт» в настоящее время не может быть общей для всех домов. Она определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы. И на каждый дом она должна рассчитываться отдельно.
Обязательными являются пункты договора о правах и ответственности сторон, правовые последствия в случае неисполнения обязательств (пеня, штрафы), условия расторжения.
Срок действия договора оговаривается в самом договоре. Подписывают его уполномоченные на подписание лица с обеих сторон.
Договор составлен и подписан. Как добиться его надлежащего исполнения?
Прежде всего, это отчетность. Вся проделанная УК работа по выполнению своих обязательств должна быть подотчетна (плановые отчеты и по требованию жильцов). В них отражается не только объем выполненной работы, но и финансовые расходы.
Также компания обязана предоставлять информацию о начислениях и задолженностях жильцов, о санкциях за такую задолженность. В случае возникновения конфликтных ситуаций УК обязана предоставить информацию на внеочередном общем собрании жильцов.
Инициативный актив из числа жильцов дома также способствует надлежащему контролю, а, следовательно, и выполнению обязательств со стороны компании.
Что делать, если УК не исполняет своих обязательств
1. Письменное обращение в УК с требованием необходимого выполнения обязательств, предусмотренных договором
2. Запись на личный прием к руководству УК
3. Имейте на руках доказательства ненадлежащего исполнения
4. Если нет реакции, обращайтесь в жилищную комиссию. Для этого необходимо составить письменное заявление, указав, что было обращение в УК
5. Жилищная комиссия поверяет изложенные факты, если есть нарушения – выносит предписание УК. При повторном отсутствии реагирования УК следует обращение в суд
Ответственность
Кроме перечисленной выше ответственности предусмотренной договором, УК может быть привлечена к административной ответственности в виде:
- штрафа (пени, неустойки)
- взыскания убытков
- компенсации морального вреда
Если вы чувствуете, что ваша управляющая компания выполняет свою работу недобросовестно, советуем вам обращаться в юридическую компанию Севастополя, оказывающую соответствующие услуги жильцам домов. Помните, что квалифицированная помощь юриста не будет лишней на любом из этапов взаимодействия собственников квартир с управляющей компанией.
Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»
2017-07-07
