Вы здесь

Оформление недвижимости в Севастополе и Крыму: договор купли продажи

Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подводные камни

Переход права собственности на недвижимое имущество – покупка, продажа или обмен квартиры или дома – процедура, с которой сталкивался хоть раз в жизни почти каждый из нас. Однако не все участники сделок знают, как правильно ее осуществить, избежав возможных негативных последствий. Обойтись без рекомендаций квалифицированных специалистов в таком случае практически невозможно. Помочь вам сориентироваться в тонкостях данной процедуры призвана именно эта статья.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок: договор ренты, пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК); договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК). Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

Практически все крупные юридические компании сегодня оказывают услуги по сопровождению сделок с объектами недвижимости за умеренную сумму, обеспечивая сбор необходимых документов для сделки, правильное составление договора, безопасный механизм передачи денег, а также ускоряя процесс государственной регистрации.

Нотариус же за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина), размеры которого установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1.Основ законодательства о нотариате. Однако окончательная стоимость будет всегда намного выше, поскольку помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора, доверенности, заявления, печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д. Подчас плата за правовую и техническую работу бывает намного выше, чем сам нотариальный тариф за услугу.

При этом в настоящее время в суды поступает большое количество дел по признанию сделок купли-продажи квартир недействительными.

Для того чтобы избежать в дальнейшем судебных тяжб, связанных с приобретенной Вами квартирой, мы призываем придерживаться следующих рекомендаций на этапе проведения переговоров, заключения сделки и ее регистрации.

1. Перед заключением договора купли-продажи квартиры рекомендуем Покупателю совершить следующие действия:

- запросить от Продавца правоустанавливающий документ  на квартиру, им может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилье, договор мены, договор ренты, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.

- получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания на объект недвижимости отсутствуют

- запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей

- запросить справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях

- запросить в БТИ информацию о том, проводилась ли перепланировка квартиры, если она была произведена, тогда следует получить соответствующие разрешительные документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический (кадастровый) паспорт на квартиру)

- запросить выписку из домовой книги для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц

Необходимо отметить, что снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в случае осуждения к лишению свободы или принудительным работам осуществляется на основании вступившего в законную силу приговора суда, но только на время его пребывания в местах лишения свободы (Федеральный закон от 27.07.2010 N 227-ФЗ). Это нашло своё отражение и в Жилищном Кодексе, статья 71 которого гласит, что временное отсутствие нанимателя жилплощади не влечёт потери права пользования.  Кроме того, следует учитывать, если собственниками квартир являются несовершеннолетние дети, тогда для совершения сделки в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства.

2. Далее следует согласование текста основного договора и его подписание сторонами

Согласно ч. 1. ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) обязывает продавца передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Договор должен содержать следующую информацию:

- дата и место составления договора

- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)

- информация, подтверждающая тот факт, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязуется оплатить ее стоимость

- полное описание квартиры, как в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.)

- сведения о государственной регистрации права продавца

- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты

- информация об отсутствии долгов, обременений и арестов

- информация о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов

- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию

- информация об отсутствии прописанных лиц

- информация о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора

Если все условия договора купли-продажи согласованы сторонами, сам же документ должен быть распечатан в трех экземплярах (один для покупателя, один для продавца и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Договор подписывается продавцом и покупателем собственноручно (либо уполномоченными лицами по доверенностям, содержащим необходимые полномочия). Перед его подписанием необходимо удостовериться, действительно ли договор подписывает собственник квартиры. Для этого нужно проверить паспорт подписанта, а затем сверить ФИО и его данные в паспорте с соответствующими данными в свидетельстве о праве собственности на квартиру и в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о квартире.

При подписании договора от имени продавца представителем по доверенности необходимо удостовериться в том, что в доверенности имеются на это полномочия. Также необходимо удостовериться в личности доверенного лица.

Если договор купли-продажи квартиры содержит более одного листа, то его нужно прошить, наклеить на сшив кусок бумаги и проставить на сшиве подписи. Подписи должны захватывать и наклеенный кусок бумаги, и лист договора.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Ведь от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

3. Этап государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ от "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ) Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утверждённая в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учёта земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Размер государственной пошлины

- за регистрацию права физического лица – 2000 руб.

- если регистрируется долевая собственность нескольких лиц, пошлина составляет 2000  руб., поделенная на количество таких лиц.

- за регистрацию права юридического лица – 22 000  руб.

- если регистрируется долевая собственность нескольких лиц, пошлина составляет  20 000 руб., поделенная на количество таких лиц

Специалисты юридической компании в Севастополе, услугами которой вы решите воспользоваться, возьмут на себя юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости и помогут вам в сжатые сроки купить/продать квартиру на вторичном рынке.

2017-02-27

Источник: Юридическая компания «ЩИТ»

Последние новости

Правительство Севастополя разработало критерии, которым должен следовать
Валентина Александровна Потяркина живет в доме, расположенном на улице
В Градостроительном кодексе появится прямая норма, блокирующая возведение
В случае, если у виновника либо пострадавшего в ДТП, нет полиса ОСАГО,
Институт TPF (от англ. third party funding) — внешнего
Директор Федеральной службы судебных приставов Дмитрий Аристов сообщил в

Отзывы о компании

Выражаю благодарность адвокату Алиеву и компании «Щит» в впоросе консультации в полном, доходчивом объеме и прекрасным обслуживании. Большое спасибо.
15.10.2017
Выражаю благодарность Алиеву Эмилю Эхтибаровичу за консультацию. Она была подробна и доходчива. Спасибо.
13.10.2017