Вы здесь

Договор аренды недвижимости

 

Заключаем договор аренды: советы юриста

Большинство предпринимателей, открывая собственный бизнес или расширяя штат компании, сталкиваются с необходимостью выбора помещения для развития бизнеса. Офисное или торговое здание, безусловно, можно построить с нуля или купить, однако чаще всего юр. лица арендуют уже выстроенные помещения у собственников. Что собой представляет типовой договор аренды, на что следует обратить внимание при его составлении, и как его расторгнуть – на эти и другие вопросы отвечает данная статья.

Многие граждане путают понятия найма и аренды, часто взаимозаменяя их.

Однако наём и аренда – это не одно и то же. Договор аренды и договор найма составляются в разных случаях.

Первый регулируется  главой 34 ГК РФ, второму посвящена глава 35 ГК РФ. Тип договора зависит от объекта сдачи (жилое или нежилое помещение) и от субъектного состава сторон (физическое или юридическое лицо снимает недвижимость).

Договор аренды применим, если за плату сдаётся любое нежилое помещение либо жилое, в случае если жилое помещение передается  во временное пользование юридическому лицу. Сторонами в этом случае являются арендодатель и арендатор.

В том случае, если квартира сдаётся для временного проживания физическому лицу, заключается договор найма. При составлении договора в качестве сторон выступают наймодатель и наниматель.

ВАЖНО. Сдавать в аренду (наем) помещение может только собственник недвижимости или лицо, уполномоченное на это собственником.

Длительность. Договор аренды заключается на любой срок, прописанный в нём. В случае, если в документе не определена длительность договора, то он считается заключённым на неопределённый срок.

ВАЖНО. Договор аренды, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Как указано в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), заключенного с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Иными словами, договор, заключенный сроком ровно на один год, подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае договор аренды нежилого помещения заключен на один год, в связи с чем подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если такой договор не был зарегистрирован, то формально в силу положений ГК РФ договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный в установленном порядке, должен считаться незаключенным и не порождающим правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для этого вида договора. Однако, как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации (то есть подписали соответствующий договор), объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями.

Порядок заключения договора аренды помещения, наиболее часто встречающийся в предпринимательской практике, соответствует общим правилам аренды недвижимости. Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:

  • срок договора;
  • его цена;
  • дата и место заключения;
  • реквизиты сторон.

Обязательные положения и условия договора

Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.

Предмет договора. Обычно прописывается в первом пункте. Должны быть указаны не только индивидуальные характеристики объекта (адрес, площадь, назначение и др.), а также на каком основании арендодатель владеет арендуемой недвижимостью. Документы, подтверждающие право собственности могут быть довольно разнообразными – обычно свидетельство о праве собственности, но возможны варианты. Обязательно указывается номер и регистрационные данные документа.

Важно включить пункт, которым арендодатель подтверждает, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора.

Сроки и форма внесения арендной платы. Чаще всего устанавливается ее фиксированный ежемесячный размер сроком на один год. По истечении этого срока возможны изменения, которые фиксирует дополнительное соглашение к основному договору.  Возможен пункт, который запрещает изменение платы в течение всего срока действия соглашения. Важен он, естественно, для нанимателя: это страхует его от повышения платы. Коммунальные платежи могут входить в стоимость аренды или не входить. Все зависит от конкретной договоренности сторон.

Права и обязанности каждой из его сторон. От правильности его заполнения во многом зависит будущая судьба арендных отношений. Одним из важных моментом при составлении договора аренды является прописывание в нём порядка возмещения улучшений, совершенных с объектом за счёт арендатора. Порядок заключения договора аренды  не предусматривает это как основное условие. Однако судебная практика разрешения таких споров достаточно распространена.

Также стоит обратить внимание на наличие в договоре аренды штрафных санкций за невыполнение обязательств. Действующий в гражданском праве принцип свободы договора позволяет сторонам устанавливать такие условия, которые не противоречат закону. В связи с этим, недобросовестный арендатор или арендодатель могут включить в договор такие условия выплаты штрафных санкций за самые мелкие нарушения сделки, которые хоть и не противоречат закону, но ставят одну из сторон в неудачное положение.

Расторжение. Каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив об этом за три месяца другую сторону (ст. 610 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора возможно в том случае, если арендатор существенно нарушает условия договора: не вносит своевременно арендную плату, использует имущество не по назначению, ухудшает его состояние. Не проводит (если это прописано в договоре) косметических и капитальных ремонтов. Требование о досрочном расторжении договора одна сторона направляет другой. В случае отказа (после получении отказа) или неполучении ответа (не раньше, чем через месяц), сторона, направившая данное требование, имеет право обратиться в суд с таким требованием. И уже здесь придется доказывать, что имеют место существенные нарушения условий договора аренды.

Необходимые документы

Закон не устанавливает чёткого перечня документов, без которых подписание договора аренды невозможно. Однако на практике для заключения договора аренды необходимы следующие документы:

  • для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
  • для юр. лиц – устав и учредительный договор;
  • нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
  • документы, которые подтверждают право распоряжения /владения/собственности арендованным имуществом;
  • банковские реквизиты (БИК, р/с, к/с).

Договор должен быть выгоден и собственнику квартиры, и арендатору, так же как любой другой гражданско-правовой договор должен защищать и регулировать интересы обеих сторон, подписывающих договор. Заключение договора на невыгодных для себя условиях бессмысленно.

Еще раз напомним, что каждый договор нужно составлять индивидуально, под себя. Споры межу сторонами возникают, в большинстве случаев, по вопросам которые оказались не предусмотренными в договоре. Поэтому все вопросы нужно оговорить в мельчайших деталях.

Если вы являетесь представителем интересов арендодателя или арендатора помещения и не знаете в деталях, какие юридические тонкости таит в себе договор аренды, при этом вы желаете сократить риски при его заключении до минимума, тогда вам следует обратиться за помощью в подходящую юридическую компанию Севастополя. Квалифицированные специалисты помогут вам составить договор и избежать возможных негативных последствий от его заключения.

2017-02-27

Источник: Юридическая компания «ЩИТ»

Последние новости

Правительство Севастополя разработало критерии, которым должен следовать
Валентина Александровна Потяркина живет в доме, расположенном на улице
В Градостроительном кодексе появится прямая норма, блокирующая возведение
В случае, если у виновника либо пострадавшего в ДТП, нет полиса ОСАГО,
Институт TPF (от англ. third party funding) — внешнего
Директор Федеральной службы судебных приставов Дмитрий Аристов сообщил в

Отзывы о компании

Выражаю благодарность адвокату Алиеву и компании «Щит» в впоросе консультации в полном, доходчивом объеме и прекрасным обслуживании. Большое спасибо.
15.10.2017
Выражаю благодарность Алиеву Эмилю Эхтибаровичу за консультацию. Она была подробна и доходчива. Спасибо.
13.10.2017