Вы здесь

Юристы ЮК «ЩИТ» дают советы читателям интернет-издания ruinformer по актуальным правовым вопросам. Сегодняшний материал посвящен тонкостям расчета налога с продажи квартиры.

Продавая квартиру или иной объект недвижимости, его собственник обязан уплатить налог в размере 13% от вырученной суммы. Однако некоторые граждане часто обходят это требование или, наоборот, не знают о своем праве на налоговый вычет. На что рассчитывать при продаже квартиры, какие санкции могут применить к нарушителям и какие права закреплены за каждым продавцом жилья, расскажет данная статья.

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимости регулирует статья 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.

В ряде случаев при отчуждении объектов не нужно уплачивать налог от продажи, поскольку при определении условий законодателем были отделены гражданские договоры купли-продажи от коммерческих операций.

При соблюдении некоторых условий освобождается от налогообложения доход от сделок с   жилым домом или его частью; квартирой или ее частью; комнатой; дачным или садовым домом (включая земельный участок, на котором он находится, а также бытовые и хозяйственные здания, расположенные на данном земельном участке); земельными участками.

Для освобождения от налога от продажи недвижимости должна быть соблюдена совокупность определенных условий: если продавец получил доход от продажи перечисленных выше объектов недвижимости только один раз в течение отчетного налогового периода.

Если продавец владел продаваемым имуществом более трех лет (если продается имущество, полученное по наследству, соблюдение этого условия не требуется).

Если изменился размер доли собственника в квартире. Например, супруги владели квартирой по ½ доле каждый более 3 лет, а перед продажей муж принял решение о передаче своей доли жене. В таком случае доход, который получила супруга от продажи всей квартиры целиком, также не должен облагаться налогом.

Так, ставка, по которой взимается налог на доход от продажи с суммы, превышающей 1 млн. руб., равна 13%. К сумме до 1 миллиона рублей, согласно статье 220 НК РФ, могут быть применены налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу.

При этом налоговый вычет, который  применяется для недвижимости стоимостью менее 1 млн. руб., равен стоимости квартиры. Равны нулю также налоговая база и налог. Иными словами, сумма дохода от продажи жилого объекта в пределах 1 млн. руб. налогом на доход от продажи имущества не облагается.

Данный принцип граждане часто используют для освобождения от уплаты налога. При этом в договоре купли-продажи стоимость квартиры обозначают в 1 млн. руб. Рассчитываясь же с продавцом, покупатель оплачивает полную стоимость квартиры наличными средствами через банковскую ячейку.

Следует отметить, что данная схема связана с определенными рисками – для покупателя при возникновении спора,  для продавца в случае налоговой проверки.

Распределение налогового вычета между несколькими продавцами

Если одну квартиру продают несколько граждан, тогда налоговый вычет с суммы, которая не превышает 1 млн. руб., распределяется между ними пропорционально их долям при равнодолевой собственности.

При продаже квартиры при долевой собственности в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Причем при продаже квартиры каждый из ее сособственников, оформивший отдельный договор купли-продажи лично своей доли, может претендовать на вычет в 1 млн. руб., а не на долю от 1 млн., которая пропорциональна доле в праве собственности на недвижимость.

При совместной (без выдела долей) собственности налоговый вычет распределяется по договоренности между сторонами. Для этого собственники должны обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет в 1 млн. руб. можно использовать при каждой продаже объекта недвижимости. При этом своим правом на налоговый вычет при покупке квартиры покупатель может воспользоваться лишь один раз в жизни. Однако, если в течение одного налогового периода (календарного года) налогоплательщиком были проданы две квартиры, которыми он владел менее трех лет, то сумма вычета при продаже недвижимости останется неизменной и составит 1 млн. руб.

По желанию налогоплательщика сумма, необлагаемая налогом (1 млн. руб.), может превысить миллион и составить сумму, которая связана с приобретением проданной квартиры. Такие расходы должны быть подтверждены документально. Данный налоговый вычет налогоплательщик может выбрать при подаче налоговой декларации.

Подача налоговой декларации

Налогоплательщиком (продавцом) не должна подаваться налоговая декларация в налоговый орган, если до момента продажи он владел объектом недвижимости три года и больше. В этом случае ему предоставляется налоговое освобождение без обращения в налоговые органы.

Тот же налогоплательщик, который владел недвижимой собственностью менее трех лет, должен обязательно подать налоговую декларацию (не позднее 30 апреля года, который следует за отчетным).

Список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:

- паспорт продавца (копия)
- декларация по форме 3-НДФЛ
- копия ИНН
- зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия)
- платежные документы (выписки по счету) или расписки
- заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности)

Порядок подачи налоговой декларации, если продаваемая квартира находилась в собственности более 3 лет, регулирует ст.217 п.17.1  НК РФ, в соответствии с которыми  к доходам, не подлежащим налогообложению (освобождаемым от налогообложения) относят доходы, которые получают физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период и продающие жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и доли в указанном имуществе, находившемся в собственности налогоплательщика три года и более, а также продающие иное имущество, находившееся в собственности налогоплательщика три года и более.

Налоговые санкции за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации

К такому правонарушению, как неисполнение обязанности налогоплательщика – получателя доходов от продажи недвижимой собственности по представлению налоговой декларации, применимы налоговые санкции в виде штрафа.

Размер штрафа за непредставление налоговой декларации составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый просроченный месяц (но не менее 100 руб. в целом), если продавец просрочил подачу декларации до 180 дней включительно.

Начиная со 181-го дня штраф с неуплаченной суммы за каждый месяц, включая неполный месяц дальнейшей просрочки, рассчитывается в размере 10%, плюс к этой сумме добавляются 30 % от неуплаченной суммы налога.

Если вы сомневаетесь в юридической чистоте своей сделки или не хотите потерять лишние деньги от сделки, но не уверены в собственных силах, рекомендуем вам обращаться в юридическую компанию в Севастополе, за плечами которой огромный положительный опыт ведения подобных дел.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»    2016-09-21

Последние новости

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал
Росреестр - ведомство, которое занимается оформлением прав на недвижимость
Верховный суд РФ удовлетворил иск Николая Глущенко против САО «ВСК» за
Современная система образования очень сильно отличается от той, что была в
 Квадратный метр в новостройках Севастополя стоит от 53 тысяч. Но
Правительство Севастополя разработало критерии, которым должен следовать

Отзывы о компании

Выражаю благодарность адвокату Алиеву и компании «Щит» в впоросе консультации в полном, доходчивом объеме и прекрасным обслуживании. Большое спасибо.
15.10.2017
Выражаю благодарность Алиеву Эмилю Эхтибаровичу за консультацию. Она была подробна и доходчива. Спасибо.
13.10.2017