Вы здесь

Некоторые управляющие компании зачастую не выполняют все возложенные на них обязанности или выполняют свою работу недобросовестно. Какие обязанности прописаны за каждой домоуправляющей организацией и на реализацию каких прав могут рассчитывать жители многоквартирных домов, расскажет данная статья.

Жилищный кодекс Российской Федерации и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда возлагают обязанность по ремонту общего имущества в многоквартирном доме на управляющие организации.

Причем обязательства управляющей организации по договору управления многоквартирным домом имеют прямое отношение к осуществлению ею предпринимательской деятельности, а это значит, что ответственность в данном случае строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственное обстоятельство, служащее основанием для освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение взятых ею обязательств – это невозможность их исполнения, наступающая вследствие непреодолимой силы.

Обязательное условие правоотношений с управляющей организацией – заключение «Договора управления многоквартирным домом». Договор составляют в письменной форме, который подписывают – управляющая организация, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме – с другой стороны. При этом один экземпляр договора хранит у себя собственник помещения, а другой сохраняет управляющая организация.

Согласно этому договору, в обязанности управляющей компании входит выполнение работ и оказание услуг, связанных с надлежащим содержанием, эксплуатацией и  ремонтом общего имущества многоквартирного дома, предоставлением коммунальных услуг собственникам жилых помещений, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Условия договора для жильцов, проживающих в одном многоквартирном доме, должны быть одинаковыми, а утверждать их должно общее собрание при выборе способа управления и управляющей компании.

После заключения договора управляющая организация начинает круглосуточно следить за снабжением горячей и холодной водой, подачей электричества, исправностью работы системы водоотведения.

Поэтому подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями является прямой обязанностью управляющей компании. Кроме того, должностными лицами управляющей компании должна организоваться круглосуточная работа аварийно-диспетчерской службы, обязанной принимать заявки от жителей многоквартирного дома на срочный выезд в случае поломки одной из систем снабжения дома.

В соответствии с ЖК РФ в договоре должна быть представлена информация:

- о составе общего имущества многоквартирного дома и адрес такого дома
- о перечне необходимых услуг и  работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
- о порядке изменения такого перечня
- о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размере платы за коммунальные услуги, а также о порядке внесения такой платы; перечень коммунальных услуг
- о порядке контроля над выполнением обязательств управляющей организации
- о сроке договора

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее одного года и не более пяти лет. Если же основанием для заключения договора управления являются результаты проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, тогда срок меняется на один-три года.

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязана:

-     обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, учитывая при этом его состав, степень физического износа и техническое состояние
-     обеспечивать поставку энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечивать водоотведение (канализация) по внутридомовым сетям
-     контролировать соответствие исполнения договоров, учитывая количество и качество поставляемых ресурсов
-     планировать и организовывать техническое обслуживание, подготовку к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории, полагаясь на собственные силы или привлекая подрядные организации (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства)
-     вести учет объема и качества, а также осуществлять приемку работ, которые выполняют подрядчики
-     планировать и организовывать текущий и капитальный ремонт
-     обеспечивать целевое и рациональное использование бюджетных средств, если они были выделены управляющей организации
-     вести техническую документацию по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, проводить технические осмотры и обследования
-  работать с населением, разъясняя правила пожарной безопасности, электробезопасности и правила пользования системами инженерного оборудования
-     рассматривать жалобы и устранять недостатки в обслуживании
-  участвовать в переустройстве помещений в многоквартирном доме для предупреждения возможного ущерба
-     заниматься диспетчерским обслуживанием дома, оперативно устраняя аварийные ситуации
-     рассчитывать и учитывать платежи за жилищно-коммунальные услуги
-     организовывать и/или участвовать в проведении массовых мероприятий

Приведенный выше перечень обязанностей домоуправляющей  компании следует обязательно включить в договор управления многоквартирным домом, однако его нельзя назвать исчерпывающим.

Рекомендуем вам обращать внимание на приложения к договору. Они должны содержать примерный перечень общего имущества в жилом доме, а также перечень услуг, направленных на содержание, текущий и капитальный  ремонт  общего имущества в доме.

Так, в соответствии с законом, управляющая компания, занимающаяся управлением многоквартирного дома, должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем граждан.

По договору управления многоквартирным домом в обязанности управляющей организации также входит надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме.

Следует отметить, что к общему имуществу, принадлежащему на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, относят ограждающие несущие конструкции здания, к которым в свою очередь относят фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и другие плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Общее имущество, согласно действующему законодательству Российской Федерации, должно отвечать следующим требованиям:

- состояние общего имущества должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности многоквартирного дома
- должны соблюдаться требования безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, а также государственного и муниципального имущества
- должны соблюдаться права и законные интересы собственников помещений и других лиц
- инженерные коммуникации, приборы учета и другое оборудование, входящее в состав общего имущества, должно находиться в состоянии постоянной готовности и обеспечивать беспрерывное предоставление коммунальных услуг (подачу коммунальных ресурсов) гражданам, которые проживают в многоквартирном доме

В соответствии с требованиями законодательства РФ и условиями договора на управляющие организации и лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы при непосредственном управлении жилым домом, ложится ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Под содержанием общего имущества понимают в том числе осмотры общего имущества, которые осуществляют не только собственники жилых помещений, но и должностные лица управляющей организации.

Результаты осмотров общего имущества вносятся в акты осмотров, основываясь на которых собственники помещений или ответственные лица принимают решения о соответствии или несоответствии проверяемого ими общего имущества требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также принимают решения о мерах, которые необходимы для устранения выявленных дефектов и повреждений.

Если управляющая организация не исполняет свои обязанности по осмотру общего имущества, при  наличии технических оснований общее собрание собственников помещений имеет право своевременно принять соответствующее решение для устранения физического износа имущества. При этом суд может обязать управляющую организацию произвести ремонтные работы по восстановлению надлежащего состояния имущества либо отдельных конструкций, в том числе, в квартире собственника квартиры.

Оказать квалифицированную юридическую помощь в решении проблем с управляющими компаниями и отстоять ваши законные права помогут вам юристы юридической компании в Севастополе, многие годы работающие на рынке юридических услуг и зарекомендовавшие себя как ответственные и грамотные специалисты.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»   2016-09-28

Последние новости

Создан важный прецедент: в судебном процессе была применена новая схема
В настоящее время в Севастополе в режиме онлайн работают 4243 кассы. Новый
В современном обществе почти каждый третий бывал за границей, ведь отдых на
В Севастополе существует актуальный земельный вопрос, связанный с
Глава департамента по договорно-правовой работе был уволен после того, как
Верховный суд России подтвердил, что брать чужое в общественном месте - это

Отзывы о компании

Выражаю благодарность агентству «ЩИТ» в лице Алиева Эмиля Эхтибаровича за предоставленную консультацию в полном объеме, грамотно, с пониманием всех вопросов.
25.08.2017
Благодарю за исчерпывающую юридическую консультацию, оказанную мне Э.Э. Алиевым очень приятно было встретиться, внимательное отношение к моим проблемам и неподдельное желание разобраться в них и помочь. При этом, я смогла задать вопросы не по одной проблеме, волнующей меня, а по четырем
09.08.2017