Вы здесь

В повседневной жизни граждане могут сталкиваться с ситуацией, когда собственниками объекта недвижимого имущества (квартира, жилой дом, земельный участок) могут являться несколько лиц. Такие ситуации возникают вследствие раздела общего имущества супругов, приватизации жилья, получения имущества в порядке наследования, дарения, иных сделок. В таких случаях, в соответствии со ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, то такая собственность определяется как долевая, а если без определения таких долей – совместная. По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда  законом  предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так законодательством установлен режим совместной собственности на имущество нажитое супругами во время брака, имущества фермерского хозяйства, имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.Однако и расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности собственники также обязаны нести соразмерно со своей долей – уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержки по его содержанию и сохранению (ст.ст. 248. 249 ГК РФ).

Совершенно не обязательно, что доли сособственников в праве собственности на объект недвижимого имущества будут равными, как это презюмируется ст. 245 ГК РФ. Наоборот, в большинстве случаев доли сособственников в праве собственности разные. При этом собственники являются владельцами как крупных так и незначительных долей.Во многих случаях незначительная доля может составлять всего несколько метров квадратных площади квартиры и приобретается гражданами для получения возможности получить регистрацию по месту жительства.

Самого определения «незначительная доля» действующее законодательство не содержит и, поэтому, в каждом случае размер доли определяется с учетом обстоятельств дела. По сложившейся судебной практике считается, что незначительная доля в квартире – это доля, которая меньше 1/4 части площади квартиры и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в такой квартире, что делает невозможным обособление такой собственности для проживания.

Как правило, такое обстоятельство не дает возможности владельцу незначительной доли реализовать свои права как собственника и создает препятствия для реализации своих прав собственниками крупных долей, что приводит к злоупотреблению правом и порождает споры.

Как же суды решают споры между собственниками незначительных и крупных долей в праве на объект недвижимого имущества.

Так если ранее, предъявив свидетельство о собственности, владелец незначительной доли регистрировался по месту жительства, независимо от размера приобретенной доли и от того, выделена она была в натуре или нет, то в 2013 году ситуация изменилась. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерацииот 03.12.2013 г. № 4-КГ 13-32 по гражданскому делу № 2-2635/12 о вселении и об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, истцу - владельцу незначительной доли было отказано в удовлетворении иска о вселении. При этом суд указал, что поскольку доля истца является незначительной, то ее невозможно выделить в натуре и поэтому отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в указанном определении также отметила, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение внего и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников, а обстоятельства дела дают основания расценивать действия истца по предъявлению иска о вселении в жилое помещение как злоупотребление правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика.

Но если теперь суды, руководствуясь вышеуказанным определением не позволят вселиться в квартиру с сомнительными намерениями собственнику незначительной доли, то что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире – собственниками незначительных долей?

Если владелец незначительной доли согласен осуществить отчуждение своей доли, то договорившись с собственником крупной доли о цене и с соблюдением установленных правил, можно осуществить куплю-продажу незначительной доли. Так в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяцасо дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. В данной ситуации возникает вопрос о стоимости отчуждаемой доли. Ценообразование на рынке долей жилых помещений специфическое - доля может быть пригодна для полноценного проживания, а может подходить только для оформления регистрации по месту жительства. Часто владельцы незначительных долей хотят получить за свое имущество завышенную сумму.

Позиция высших судов по этому вопросу указывает на то, что в случае разногласий суд должен самостоятельно определить стоимость доли исходя из имеющихся документов или экспертизы. Так согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (в ред. от 06.02.2007 г.) «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности»при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома.С учетом изложенного, можно констатировать, что по искам о взыскании компенсации может быть назначена судебно-оценочная экспертиза. При определении размера компенсациисудом устанавливается рыночная стоимость всей квартиры, исходя из чего, рассчитывается уже стоимость конкретной доли.При этом иные участники долевой собственности вправе представлять свои доводы относительно меньшей, чем заявлено истцом, стоимости его доли. Компенсация подлежит взысканию с остальных участников долевой собственности в соответствующих долях, а не солидарно.

На практике могут возникнуть ситуации, когдасобственник крупной доли имеет желание приобрести незначительную долю, но владелец доли отказывается ее продать.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности(п. 3 ст. 252 ГК РФ).Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерациив своем определении от 30.08.2016 г. № 78-КГ16-36 по гражданскому делу о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекращении права собственности ответчика на данную долю, возложении обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю указала, что закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК ПФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупностипредставленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в т.ч. нетрудоспособных, и т.д.

Поэтому, при разрешении вопроса о наличии существенного интереса в использовании недвижимого имущества, суды обязаны исследовать вопросы: связанные с наличием у владельца незначительной доли другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с другими собственниками о порядке пользования общим имуществом квартиры; о не осуществлении владельцем незначительной доли обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в т.ч. участия в оплате коммунальных расходов; об использовании ответчиком жилого помещения не с целью проживания в нем (хранение имущества): об использовании помещения в целях извлечения прибыли(сдача в аренду, осуществление предпринимательской деятельности).

Кроме того, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно(п. 3 ст. 1 ГК РФ).Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в т.ч. в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Таким образом, разрешая право выкупа незначительной доли в судебном порядке, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, и поэтому решение суд может вынести лишь при наличии таких обстоятельств, в частности:

  • доля сособственника незначительна, т.е. менее 1/4 части площади квартиры и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в такой квартире (менее 1/3 части площади квартиры согласно
  • выделить изолированную комнату владельцу незначительной доли невозможно, вследствие незначительности размераего доли, т.е. отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников,имеющих большую долю в праве собственности;
  • невозможно выделить часть общего имущества владельцу незначительной доли, соразмерно его доле;
  • владелец незначительной доли в спорную квартиру не вселялся;
  • остальные собственники общего имущества (квартиры) - посторонние владельцу незначительной долилица;
  • приобретая долю в праве собственности на квартиру, владелец незначительной доли знал о том, что его доля незначительная и имеются владельцы более крупных долей в праве на такой объект недвижимого имущества;
  • владелец незначительной доли этой квартирой не имеет интереса в пользовании таким имуществом;
  • владелец незначительной доли не несет расходов по содержанию квартиры (коммунальные услуги) и налоги;
  • владелец незначительной доли использует квартиру не для проживания в ней, а с другой целью;
  • владелец незначительной доли злоупотребляет своим правом (требует вселения или регистрации в квартире других лиц, не соблюдает порядок пользования общим имуществом, нарушает правила поведения, препятствует другим собственникам в пользовании квартирой и т.д.).

Исходя из изложенного необходимо отметить, что при рассмотрении дела о прекращении права собственности на долю в общем имуществе и выплате компенсации необходимо предоставить суду доказательствадосудебного урегулирования конфликта – доказательства направления претензии. В исковом заявлении необходимо указать обстоятельства, при которых незначительная доля была получена в собственность,сослаться на факты, свидетельствующие о невозможности выдела доли в натуре, совместного использования квартиры и отсутствие интереса собственника незначительной доли к владению имуществом, злоупотребления ним своим правом.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»

2018-03-22

Последние новости

Следственными органами Следственного комитета Российской Федерации по
Следственными органами Следственного комитета Российской Федерации по
Год назад в Крыму заработал новый правовой институт - мировые суды. И хотя
Весьма обнадеживающие для граждан новации готовятся в правительстве:
Правительство Севастополя продолжает работу по восстановлению законности в
Председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и

Отзывы о компании

Благодарю юридическую компанию «ЩИТ» в частности Алиева Эмиля Эхтибаровича за консультацию, получила в полном объеме, все грамотно, доступно, очень благодарна. Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»
09.02.2018
Выражаю огромную благодарность Калугиной Любовь Александровне за все оказанные услуги, которые были выполнены качественно и в полном объеме. Большое спасибо! с уважением … Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»
05.02.2018