Вы здесь

Переход права собственности на недвижимое имущество – покупка, продажа или обмен квартиры или дома – процедура, с которой сталкивался хоть раз в жизни почти каждый из нас. Однако не все участники сделок знают, как правильно ее осуществить, избежав возможных негативных последствий. Обойтись без рекомендаций квалифицированных специалистов в таком случае практически невозможно. Помочь вам сориентироваться в тонкостях данной процедуры призвана именно эта статья.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы сделок наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок: договор ренты, пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК); договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК), отчуждение долей в общей долевой собственности. Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, то есть составить документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

Нотариально удостоверенный договор выдается покупателю, один экземпляр остается в делах нотариуса (продавцу выдается копия).

После нотариального удостоверения переход права собственности подлежит регистрации.

Практически все крупные юридические компании сегодня оказывают услуги по сопровождению сделок с объектами недвижимости за умеренную сумму, обеспечивая сбор необходимых документов для сделки, правильное составление договора, безопасный механизм передачи денег, а также ускоряя процесс государственной регистрации.

Нотариус за свои услуги взимает нотариальный тариф (государственная пошлина), размеры которого установлены Налоговым кодексом РФ и ст. 22.1.Основ законодательства о нотариате. Однако окончательная стоимость будет всегда намного выше, поскольку помимо нотариального тарифа в цену включается плата за работы правового и технического характера. К данным работам относится составление проекта договора, доверенности, заявления, согласия супругов на заключение сделки,  печать текста и распечатывание документов, прошивание и ксерокопирование документов и т. д. Подчас плата за правовую и техническую работу бывает намного выше, чем сам нотариальный тариф за услугу.

При этом в настоящее время в суды поступает большое количество дел по признанию сделок купли-продажи квартир недействительными.

Для того чтобы избежать в дальнейшем судебных тяжб, связанных с приобретенной Вами квартирой, мы призываем придерживаться следующих рекомендаций на этапе проведения переговоров, заключения сделки и ее регистрации.

1. Перед заключением договора купли-продажи квартиры рекомендуем Покупателю совершить следующие действия:

- запросить от Продавца правоустанавливающий документ  на квартиру, им может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилье, договор мены, договор ренты, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.
- получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что ограничения/обременения и правопритязания на объект недвижимости отсутствуют

Обременения –это ограничения, которые возникают на основании закона или договора, и ограничивают возможность владения, пользования или распоряжения этим имуществом. Некоторые обременения возникают по воле собственника (например, залог его имущества), другие не зависят от него (к примеру, арест).

Наличие обременений в той или иной степени ограничивает свободу по совершению различных действий с имуществом (заключение сделок, использование). Потенциальному покупателю до заключения сделки необходимо получить полную информацию об имеющихся обременениях имущества.
- запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей
- запросить справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях
- запросить в БТИ информацию о том, проводилась ли перепланировка квартиры, если она была произведена, тогда следует получить соответствующие разрешительные документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический (кадастровый) паспорт на квартиру)
- запросить выписку из домовой книги для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц.

Необходимо отметить, что снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в случае осуждения к лишению свободы или принудительным работам осуществляется на основании вступившего в законную силу приговора суда, но только на время его пребывания в местах лишения свободы (Федеральный закон от 27.07.2010 N 227-ФЗ). Это нашло своё отражение и в Жилищном Кодексе, статья 71 которого гласит, что временное отсутствие нанимателя жилплощади не влечёт потери права пользования.

 Кроме того, следует учитывать, если собственниками квартир являются несовершеннолетние дети, тогда для совершения сделки в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в случае осуждения к лишению свободы или принудительным работам осуществляется на основании вступившего в законную силу приговора суда, но только на время его пребывания в местах лишения свободы (Федеральный закон от 27.07.2010 N 227-ФЗ). Это нашло своё отражение и в Жилищном Кодексе, статья 71 которого гласит, что временное отсутствие нанимателя жилплощади не влечёт потери права пользования.  Кроме того, следует учитывать, если собственниками квартир являются несовершеннолетние дети, тогда для совершения сделки в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Не могут быть предметом договора объекты недвижимости, находящиеся;
-под арестом или запрещением,
-в аварийном доме или подлежащем сносу,
-самовольно возведенные.

Если объект находится в залоге, то договор может быть заключен только с разрешения залогодержателя.

2. Далее следует согласование текста основного договора и его подписание сторонами

Согласно ч. 1. ст. 549 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) обязывает продавца передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор должен содержать следующую информацию:
- дата и место составления договора
- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
- информация, подтверждающая тот факт, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязуется оплатить ее стоимость
- полное описание квартиры, как в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.)
- сведения о государственной регистрации права продавца
- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
- информация об отсутствии долгов, обременений и арестов
- информация о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
- информация об отсутствии прописанных лиц
- информация о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора

Если все условия договора купли-продажи согласованы сторонами, сам же документ должен быть распечатан в трех экземплярах (один для покупателя, один для продавца и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Договор подписывается продавцом и покупателем собственноручно (либо уполномоченными лицами по доверенностям, содержащим необходимые полномочия). Перед его подписанием необходимо удостовериться, действительно ли договор подписывает собственник квартиры. Для этого нужно проверить паспорт подписанта, а затем сверить ФИО и его данные в паспорте с соответствующими данными в свидетельстве о праве собственности на квартиру и в выписке из ЕГРП, содержащей сведения о квартире.

При подписании договора от имени продавца представителем по доверенности необходимо удостовериться в том, что в доверенности имеются на это полномочия. Также необходимо удостовериться в личности доверенного лица.

Если договор купли-продажи квартиры содержит более одного листа, то его нужно прошить, наклеить на сшив кусок бумаги и проставить на сшиве подписи. Подписи должны захватывать и наклеенный кусок бумаги, и лист договора.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Ведь от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Цена объекта недвижимости.

Договор продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена объекта недвижимого имущества в договоре может быть указана как в рублях, так и в форме «сумма, эквивалентная долларам США с оплатой в рублях по официальному курсу на день продажи».

3. Этап государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Договор купли ¬ продажи объектов недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Именно с момента государственной регистрации право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Перечень документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи и иных договоров можно найти на сайте Росреестра субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости. В частности в городе федерального значения Севастополе он таков:
- Заявление о государственной регистрации права (п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») (далее – Закон о регистрации)
- Документ, удостоверяющий личность заявителя, паспорт, удостоверение личности офицера, военный билет (если продавец проходит срочную службу), свидетельство о рождении для лиц младше 18 лет (если продавцу от 14 до 18 лет, свидетельство о рождении должно предъявляться вместе с паспортом)+  СНИЛС
- Квитанция об уплате государственной пошлины
- Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, в том числе: - нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством РФ; - свидетельства, выданные органами ЗАГС: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет); - соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина); - представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий его полномочия, действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом
- Договор купли-продажи, мены либо дарения, составленный в соответствии с действующим законодательством и подписанный сторонами
- Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества (ст.556 Гражданского кодекса РФ), если иное не предусмотрено договором
- Нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью (ст.35, 36 Семейного кодекса РФ)
- Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (ст.37 Гражданского кодекса РФ)
- Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (ст.37 Гражданского кодекса РФ)
- Согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц
- В случае если предметом договора купли-продажи является доля в праве собственности на объект недвижимого имущества (комната в коммунальной квартире), предоставляется отказ от преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности, оформленный в Управлении Росреестра по Омской области, или нотариально заверенный (за исключением дарения) (ст.250 Гражданского кодекса РФ, ст.24 Закона о регистрации, п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ)
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие права лица, отчуждающего объект недвижимого имущества, прошедшие регистрацию в соответствии с действовавшим на момент их выдачи законодательством
- Справка БТИ по Севастополю о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав – в случае, если права на объект недвижимости ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при условии, что заявитель не представил такой документ по собственной инициативе)
- Документы, подтверждающие право на приобретение недвижимого имущества с использованием средств, предоставленных в рамках различных социальных программ (государственные жилищные сертификаты, сертификаты на материнский (семейный) капитал и т.д.)
- Справка о лицах, состоящих на регистрационном учете по адресу отчуждаемого объекта

Договор, совершенный в простой письменной форме и являющийся основанием для государственной регистрации прав, представляется в трех  экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах: подлинник и копия. Заявление на государственную регистрацию представляется в одном экземпляре (п.5 ст. 18 Закона о регистрации).

При проведении правовой экспертизы дополнительно могут потребоваться иные документы, если их представления на государственную регистрацию требует действующее законодательство. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Размер государственной пошлины
- за регистрацию права физического лица – 2000 руб.
- если регистрируется долевая собственность нескольких лиц, пошлина составляет 2 000  руб., поделенная на количество таких лиц.
- за регистрацию права юридического лица – 22 000  руб.

Специалисты юридической компании в Севастополе, услугами которой вы решите воспользоваться, возьмут на себя юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости и помогут вам в сжатые сроки купить/продать квартиру на вторичном рынке.

Источник: Юридическая Компания «ЩИТ»  2016-12-07

Последние новости

Создан важный прецедент: в судебном процессе была применена новая схема
В настоящее время в Севастополе в режиме онлайн работают 4243 кассы. Новый
В современном обществе почти каждый третий бывал за границей, ведь отдых на
В Севастополе существует актуальный земельный вопрос, связанный с
Глава департамента по договорно-правовой работе был уволен после того, как
Верховный суд России подтвердил, что брать чужое в общественном месте - это

Отзывы о компании

Выражаю благодарность агентству «ЩИТ» в лице Алиева Эмиля Эхтибаровича за предоставленную консультацию в полном объеме, грамотно, с пониманием всех вопросов.
25.08.2017
Благодарю за исчерпывающую юридическую консультацию, оказанную мне Э.Э. Алиевым очень приятно было встретиться, внимательное отношение к моим проблемам и неподдельное желание разобраться в них и помочь. При этом, я смогла задать вопросы не по одной проблеме, волнующей меня, а по четырем
09.08.2017